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　　房产税是美国物业税的一部分，为地方政府收入的重要来源

　　美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税(property tax，也可译作财产税)，是对各种动产(personalproperty，如汽车、移动房屋等)和不动产(real property，指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。

　　美国房产税是地方税，各地政府在房产税的征收上有很大的自主权，可自行决定其税基、税率、减免条款等等。

　　物业税一般是由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要体现在通过立法设定物业税的最高税率，从而由地方政府遵从。

　　政府会定期估计房屋的公允市场价值。但课税额并非房屋的公允市场价值，而是公允价值乘以一个评估比例(assessment ratio)来确定。不同地区的评估比例不同，在同一地区内，不同年份、针对不同类型或用途的物业也不同。

　　如果房主对房屋的评估价值有异议，可要求重新评估。通过对不同类型物业实行不同的评估比例，政府也可实现一定的政策倾斜。

　　美国地方政府一般根据预算收入和总支出情况，决定房产税的总征收数额，再根据评定的计税价值确定税率。各个地方决定税率的方法各不相同，但要受州法律的一些限制。

　　经济比较发达的加利福尼亚州为1.1%，经济不很发达的得克萨斯州为3%。税率由各州的议会提出议案，由选区内的选民投票通过。

　　具体征收由郡(相当于国内的地级市)税务部门负责。地方政府确定的税率受到州税法制约，只有获得州政府批准后才能实施。

　　根据美国2009 社区调查的数据，赋税基金会(Tax Foundation)编制了美国人口超过65000 人的793个郡的物业税表。该表给出了自住房屋的物业税情况，没有包括租房者和经营性物业的物业税。根据该项统计，在中位数上，税收是房屋价值0.96%;最高是纽约的Orleans 郡，占2.99%，最低是路易斯安那的Tangipahoa 教区，占0.12%。

　　类似的，在中位数上，物业税占家庭年收入2.85%，新泽西的Passaic 郡最高，占8.79%，路易斯安那的Vernon 教区最低，占0.25%。从物业税总额上来看，美国各个郡中位数是1838 美元，对应的房屋价值是191,900美元。杠杆游戏注意到，物业税总额最高的郡，平均一栋房屋所交物业税是$8,478(对应房屋价值是$494,000);物业税总额最低的郡，平均一栋房屋所交物业税是$116(对应房屋价值是$65,700)。

　　对住宅、退伍军人、产业园区、慈善机构等有减免。几乎所有的地区都对自用住宅提供减免，但各个地区方式不同;比如加州是对课税价值给予一个固定金额的免税额，有些州是按财产课税价值给予一定比例免税额。此外，一些州采取了“断电器”规则防止低收入者的税赋太高。

　　具体而言，当物业税超过家庭所得一定比例时，超过部分可扣抵所得税或获得返还。这一措施的主要受益者是老年人，因为他们的收入水准较低，而物业税却相对较高。

　　房产税可抵减所得说。在计算所得税时，房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。

　　在美国，房产税主要用作地方政府公共开支。通常来税，主要用于当地教育、图书馆、公共设施，支付本地公务人员如警察等的开支等等。一般房产税高的地区，学校也都要更好，因为有更多的财政支持。相应区域的房产，每年的增值空间也大。

　　在1902 年美国最早的全面普查中，物业税占到了地方政府全部收入的73%;到1992 年，物业税占到了地方政府收入的40%。但物业税对各级政府收入的贡献则发生了很大变化。在1902 年，物业税占到州政府收入的45%，三级政府全部收入的42%;但到了1992 年，物业税只占到州政府收入的1.2%，以及三级政府收入的8%。

　　多数研究表明，房产税税率升高(或减免的消除)将降低对住房的需求，导致房价下降。但也有研究表明，在某些假设下，税率变化主要反映在房价变化上，对住房需求的影响很小。

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　　各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%，占家庭支出负担不算高，而我国现有土地出让收入比较高，要想利用房产税来抵补土地出让缺口，暂时还会比较困难

　　如上文介绍的，世界各地区、国家房地产税一般都用作地方政府公共服务，较少作为调控房价的手段。即便想以此为目的，结果都不是太理想。

　　道理很简单，税率首先都不高，其次房价背后的利率、经济周期、土地供应、人口等因素很复杂。

　　如上所述，世界各地区、国家房地产税主流税率占住宅价值，一般在0.2%-1.4%，对家庭的支出的负担也比较低。香港的差饷平均占到家庭支出的2%，美国物业税平均占家庭收入的近3%。

　　从对地方政府收入的贡献来看，除了香港贡献较低(3%)，其他多能占到地方政府收入的25%-40%。

　　世界各国、各地区在对农田、教育、宗教等实施政策倾斜时，通常都会给予一定的减免。

　　而我国，现有土地出让收入比较高，要想利用房产税，来完全替代土地出让收入暂时比较困难。

　　国泰君安的研究认为，在房产税税率1%的假设下，对房屋市值征收的房产税，还不及现有土地出让金的一半。因而，用房产税来完全取代土地收入，估计会比较困难。

　　不过，如果我国对空置住房征税，盘活存量，增加住房市场有效供应该会有效果。但影响程度还得看税率、是否累进、如何减免、地方自由裁量权等。

　　此外，土地一级出让权牢牢被掌握在地方政府手上，经营城市的理念已经非常深入，要扭转过来，需要很长时间。

　　加上开发商缴纳过一定年限(一般为70年)的土地出让金，商品住宅都交过多种房地产有关的税收，房地产税立法要解决的问题、各种准备工作，还有很多很多。即便加快立法进程，也要好几年。

　　即便立法完成后，也不可能马上大面积、高税率征收。一句话，指望房地产税降房价，不现实——杠杆游戏认为，这也是房地产税的世界共性。

　　

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