全国多城二手房市场降温，西安“量价”低位运行概率大

　　有观点认为，在新房被限购限价的时候，二手房恐怕才是最真实的市场。

　　尽管全国很多摇号买房的城市，如杭州、成都、西安都曾传出过“成千上万人抢一套房”的消息，但看似火热的新房市场，其中有多少属于真正的刚需谁也不敢打包票。当市场利空因素增多，二手房成交量下滑、降价出售的时候，楼市又面临一轮向上还是向下的考验。

　　在北京及其他重点城市，最近也出现了二手房降温的势头。消息显示，北京二手房市场客源端成交周期达79.3天，已是2012年以来最高;刚刚过去的8月份，广州二手房成交宗数环比下降7.6%，成交量已是连续5个月下滑;深圳在7月31日再度升级了楼市调控，二手房均价在7个月以来第一次出现下滑;青岛二手房交易量连降5个月，并在8月份出现了两位数下滑;杭州新房中签率屡创新高以后，二手房销量却出现了连续三个月下跌。

　　地产评论人士王建红对记者表示，“坚决遏制房价上涨”的重申，房地产市场的预期也在随之调整，预期是人们对未来经济变量的一种估计，对买房等经济行为有重要影响。对于购房者而言，高企的房价带来相对购买力不足，加上不断上调的房贷利率，也让一些潜在购房者的观望态度更加明显。所以不少城市的二手房市场回落，这是预料之中的事。

　　“西安二手房价格此前在快速上涨中也存在非理性因素。”王建红表示，原因是今年春季新房供不应求、摇号买房门槛提高，很多人在购买新房无望的情况下转向二手房市场。这种非理性上涨，如果没有持续的需求来支撑的话，显然不能长久。随着西安房源大幅增加、市场紧张情绪消除，二手房市场的降温成为大势所趋。

　　邵涛表示，近期西安二手房成交量回落、挂牌价出现松动是市场理性回归，加上新房入市的预期影响，交易量和价格还可能在相对低位运行，很难再出现“金三银四”时的火爆场面。

　　一二手房倒挂将有所缓解，后续房产购买力面临挑战

　　每年九、十月份被视为楼市在下半年的一波交易高峰。而从目前市场状况看，支撑二手房市场呈现金九银十的理由却不够充分。一方面西安二手房挂牌量增加、成交量下滑。而与此同时，在价格上更有优势的新房去化率也已显出疲态。

　　据克而瑞机构监测，在刚刚过去的两周时间里，西安有10个项目开盘，但实现100%去化仅有3个，剩下的项目去化情况都不理想。部分楼盘去化率不足50%。去化率最低的项目推出54套可售房源，只卖出去10套，去化率仅有18%。并且，从公开信息看，未来一段时间，西安新房供应量还会呈现增加趋势。邵涛表示，如果新房房源的价格优势明显，难免就会形成二手房市场被分流的局面。

　　此前，西安部分区域的一、二手房价格倒挂明显。在王建红看来，一、二手房的倒挂现象可能会缩小，但完全消失可能性不大。他表示，新房价格由开发商定价，再经过物价部门控制、确认、备案;二手房主要是卖方报价、买房议价，决定成交价格的因素较多，市场需求旺盛价格自然上涨，市场需求萎靡价格自然下跌。在未来一段时期，二手房价格将向自身实质价值回归，市场可能出现分化。另外，在上半年已经释放了大量购房需求的前提下，市场后续购买力面临一定挑战。

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