5、2018年新增项目227个，面积4681.4万平方米，新增项目均价为5427元/平方米，成本较低——占当期房价36%。按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。截至报告期末，在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米;规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。参与的旧城改造项目，权益建筑面积合计约347.7万平方米。累计项目储备大约是1.5亿平米。

　　以上是地产开发的基本情况，一如既往的稳健。但我更关心下面的业务，也是重点。

　　第一是物业。万科物业去年实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%。这是国内首个接近百亿的物业公司——绿城是67亿，碧桂园是47亿，没有披露管理面积，2017年是5亿平米。无论规模还是收入，双双第一。

　　第二是物流，2018年新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目62个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。加上普洛斯，行业第一。

　　第三是商业地产，至2018年底，万科管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。其中，印力运营项目逾120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平米。期内，印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。面积上是迈入了一线阵营，但营收上距离华润置地这样的百亿级还差比较大的距离。

　　第四是租赁公寓。长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。2017年的情况是：覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。当时披露2018年的计划是：计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。现在看来，超额完成，但是新获取房源不清楚有多少。考虑到万村业务基本暂停，可能新获取房源受到比较大的影响。

　　以上四块业务，明确已有两块——物业、物流，全国乃至全球第一，租赁公寓，行业前三。相比之下，商业地产略弱。但总体而言，这四块业务，基本上目标都已经锚定，架构也都搭建完成。这是我一直在强调的，理解万科转型的重点。在这一论大周期里，万科的转型，实际上已经领先。当然，现在这些业务在总体的收入贡献中微乎其微，但是我们看新业务，看的肯定是成长性，如果不看成长性，就不能叫新业务了。

　　比如说物业，这个行业是一个1.5-2万亿级的行业，和长租公寓一样是个大蓝海，眼下处在极为迅猛的扩张期——只要看看在香港上市的那11家物业公司，每年的在管面积都是以千万平米级的规模在猛增，利润也都是50%以上的增长，市盈率也是5-8倍于房地产。整体看来，物业现在所处的行业就是15年前的房地产开发。相比于之前的伴生业务，现在的物业公司已经是潜力巨大的独立业务了。

　　相比于其它房地产巨头，万科在规模、净利上面，其实都已经不具备明显优势——2018年净利排第四。这一点，你也可以理解为万科要巩固基本盘的背景。但在转型探索上，必须要讲，万科已经领先了一个大身位。

　　假如说要分拆，那么，未来数年，万科旗下至少已经有4个业务可以独立上市。

　　这一点，和郁亮前段时间谈到的“万科现在处于战略主动期”，是相呼应的。总结一下，我对万科战略主动期的理解，有两点。

　　一是，在房地产开发上，万科现在进入的城市少，单城市占率高。这意味着万科的城市效益更高，管理成本更低，进取的空间也更大。另外一点，万科现在储备了大量的现金，拥有最好的低负债，如果想扩张，是具备这种能力的。

　　二是，万科的转型领先，基本已经锚定未来10年的发展面貌。假定这个房地产开发依然有5-10年的稳健增长期，那么未来的过程，一定将是“房地产开发行业的集中度残酷拼杀+新生业务的迅猛扩张”这样一个双管齐下的新时代。

　　过去的2018年，可能既是万科的一个“活下去”之年，也是一个新生之年。

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